Il mercato immobiliare italiano, nel corso del quarto trimestre 2025, ha mostrato segnali di una dinamica dei prezzi in accelerazione, sebbene inserita in un contesto di forte eterogeneità tra le diverse tipologie di immobili e le aree geografiche.
Secondo le stime preliminari dell’Istat, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) ha registrato un incremento del 4,1% su base annua, una crescita più sostenuta rispetto al +3,7% del trimestre precedente. Questo fenomeno è trainato esclusivamente dal comparto delle abitazioni esistenti, i cui prezzi sono balzati del 5,2% su base tendenziale. Al contrario, le abitazioni nuove hanno segnato un’inversione di tendenza storica, registrando per la prima volta negli ultimi otto anni una variazione negativa (-1,2%).
A livello nazionale, la media annua dei prezzi per il 2025 si è attestata al +4,0%, con un effetto di trascinamento sul 2026 pari al +1,6%. Nonostante la crescita dei prezzi, si osserva un raffreddamento della domanda: i volumi di compravendita, monitorati dall’Agenzia delle Entrate, sono cresciuti solo dello 0,4% nel quarto trimestre, segnando un netto rallentamento rispetto al +8,5% del periodo precedente.
Nelle grandi città, Milano e Roma si confermano i motori della crescita, con aumenti rispettivamente del 6,3% e del 5,0%. In sintesi, il 2025 consegna un mercato immobiliare a due velocità, dove la scarsa offerta di immobili esistenti di qualità continua a sostenere i prezzi, mentre il comparto del nuovo soffre una fase di stallo, probabilmente legata a dinamiche di costo e rallentamento dei cantieri.
Il quadro nazionale e l’evoluzione dei prezzi
Il 2025 si chiude per l’Italia con un consolidamento del trend rialzista dei prezzi delle abitazioni, ma con segnali di mutamento strutturale nella composizione della domanda e dell’offerta. L’aumento tendenziale del 4,1% registrato nel quarto trimestre non è solo un dato statistico, ma il riflesso di un mercato che sta premiando la disponibilità immediata degli immobili.
Dinamiche di comparto: Esistente vs Nuovo
La crescita nazionale è sorretta in modo univoco dalle abitazioni esistenti. Questo comparto ha accelerato sensibilmente, passando dal +4,2% del terzo trimestre al +5,2% del quarto. Tale incremento riflette una pressione della domanda su uno stock abitativo già esistente, spesso in zone centrali o consolidate delle città, dove la disponibilità di nuove costruzioni è limitata.
Di segno opposto è l’andamento delle abitazioni nuove. Per la prima volta dal 2017, i prezzi del nuovo sono entrati in territorio negativo con un -1,2%. Si tratta di un dato di rottura significativo, se si considera che solo nel trimestre precedente la crescita era del +1,3%.
Questo rallentamento suggerisce che i prezzi del nuovo potrebbero aver raggiunto un tetto di sostenibilità per le famiglie, o che le strategie di vendita dei costruttori si stiano adattando a un mercato meno dinamico sul fronte dei volumi.
Volumi e medie annue
Il contesto in cui maturano questi prezzi è quello di una forte frenata delle transazioni. Il misero +0,4% delle compravendite nel quarto trimestre suggerisce che il mercato sta entrando in una fase di attesa. Tuttavia, guardando all’intero anno 2025, la crescita media dei prezzi è stata solida (+4,0%).
Le case esistenti hanno chiuso l’anno con un +4,7%, mentre il nuovo ha segnato un modesto +0,6%.
Un indicatore fondamentale per gli investitori è l’effetto di trascinamento (carry-over) al 2026, stimato al +1,6% complessivo. È interessante notare come, nonostante la frenata di fine anno, il trascinamento per le abitazioni nuove sia del +3,3%, a fronte del +1,3% delle esistenti, indicando che i picchi raggiunti nella prima parte del 2025 peseranno ancora significativamente sulle medie del prossimo anno.
A fare da traino nazionale restano i grandi centri urbani. Milano (+6,3%) e Roma (+5,0%) mostrano crescite ben superiori alla media nazionale. Torino, pur con una dinamica più moderata (+3,6%), evidenzia una forte accelerazione rispetto al +2,1% del trimestre precedente, segnalando un risveglio del mercato nel capoluogo piemontese.
Focus Sud e Isole: un mercato polarizzato
La ripartizione geografica “Sud e Isole” rappresenta nel 2025 il caso studio più interessante per comprendere la polarizzazione del mercato immobiliare italiano. Sebbene sia l’area con la crescita tendenziale più contenuta a livello nazionale (+3,0% contro il +4,7% del Nord-est), le dinamiche interne sono estremamente vivaci e, per certi versi, divergenti.
Abitazioni: il crollo del nuovo e la tenuta dell’esistente
Il dato più eclatante per il Sud e le Isole riguarda le abitazioni nuove. Nel quarto trimestre 2025, i prezzi in questo comparto sono crollati del 5,5% su base annua. Si tratta di una contrazione violentissima, se paragonata al dato nazionale (-1,2%) e se si considera che solo tre mesi prima il Sud segnava ancora un +2,1%. Questa caduta potrebbe essere riconducibile a una saturazione dell’offerta di lusso o a una correzione di prezzi che in alcune aree turistiche o metropolitane del Sud avevano raggiunto vette ingiustificate dalla domanda locale.
Speculare alla crisi del nuovo è la performance delle abitazioni esistenti nel Mezzogiorno. In quest’area, l’usato ha registrato un aumento del 5,0%, in forte accelerazione dal +3,6% del terzo trimestre. Questo incremento è quasi in linea con la media nazionale (+5,2%) e dimostra come la domanda nel Sud sia fortemente orientata verso l’immobiliare tradizionale.
Spesso, nel Sud e nelle Isole, l’acquisto di case esistenti rappresenta non solo una scelta abitativa ma una forma di investimento rifugio, facilitata da prezzi assoluti ancora più accessibili rispetto al Nord, nonostante la crescita percentuale sostenuta.
Andamento congiunturale e media annua
Su base congiunturale (rispetto al terzo trimestre 2025), i prezzi nel Sud e nelle Isole sono aumentati dello 0,5%. Guardando ai dati medi dell’intero 2025, la ripartizione ha registrato un incremento complessivo del 3,6%. La scomposizione annua conferma la divergenza: +4,5% per le abitazioni esistenti e un marginale +0,8% per quelle nuove (quest’ultimo dato salvato dalle performance positive dei primi mesi dell’anno).
Questa “resistenza” dei prezzi dell’usato nel Sud, a fronte di un nuovo in crisi, suggerisce una carenza di offerta di qualità nell’usato che spinge i prezzi verso l’alto, mentre il mercato del nuovo fatica a trovare un equilibrio tra costi di costruzione (spesso standardizzati a livello nazionale) e capacità di spesa locale.
La fase di transizione del mercato immobiliare italiano e del Mezzogiorno
L’analisi dei dati Istat IPAB del quarto trimestre 2025 delinea un mercato immobiliare in una fase di transizione complessa. La crescita nazionale dei prezzi al 4,1% appare solida, ma poggia su basi fragili se si guarda alla stagnazione dei volumi di compravendita (+0,4%). Il dato più rilevante per il decisore politico e l’investitore è lo scollamento definitivo tra abitazioni nuove ed esistenti: le prime entrano in deflazione per la prima volta in otto anni, mentre le seconde accelerano la loro corsa.
Nel Sud e nelle Isole evidenzia questa spaccatura in modo ancora più drammatico, con il nuovo che perde oltre 5 punti percentuali in un solo trimestre.
Questo scenario suggerisce che il mercato potrebbe aver raggiunto un punto di saturazione per i prodotti immobiliari ad alto costo, mentre rimane altissima la fame di immobili esistenti, probabilmente preferiti per la posizione centrale o per la possibilità di ristrutturazioni incentivate.
Per il 2026, l’eredità del 2025 è un effetto di trascinamento del +1,6%, che garantisce una base di crescita statistica per i mesi a venire. Tuttavia, l’incognita resta la domanda: se i volumi non torneranno a salire, la crescita dei prezzi dell’usato potrebbe presto incontrare lo stesso limite di sostenibilità che ha già colpito il mercato delle nuove costruzioni.
In definitiva, il 2025 si chiude come un anno di prezzi alti ma di scambi rari, un equilibrio che dovrà essere testato dalle politiche monetarie e reddituali dell’anno entrante.
FONTE DATI: DATI ISTAT IV TRIMESTRE 2025 – PREZZI ABITAZIONI
Nota Metodologica
Il report Istat sui prezzi delle abitazioni si basa sull’indice IPAB (Indice dei Prezzi delle Abitazioni), uno strumento fondamentale per il monitoraggio della stabilità finanziaria e degli squilibri macroeconomici a livello europeo.
1. Fonte dei Dati e Ambito di Rilevazione
L’indice viene elaborato utilizzando come fonte primaria i dati degli atti notarili di compravendita immobiliare di cui è titolare l’Agenzia delle Entrate. La rilevazione riguarda le abitazioni acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento. Gli indici sono distinti tra:
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Abitazioni nuove: immobili mai abitati o ristrutturati radicalmente.
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Abitazioni esistenti: immobili già transitati sul mercato e abitati.
2. Periodi di Riferimento e Revisione
I dati presentati nel report seguono una precisa scansione temporale:
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Trimestre di riferimento: Il focus principale è sul quarto trimestre 2025 (IV trimestre).
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Stime preliminari: I dati del IV trimestre 2025 sono diffusi come stime provvisorie a circa 79-81 giorni dalla fine del trimestre di riferimento.
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Dati definitivi: Contestualmente alla diffusione del IV trimestre, vengono resi definitivi i dati del terzo trimestre 2025 (III trimestre), precedentemente pubblicati come provvisori.
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Base di calcolo: Per le variazioni percentuali viene utilizzata la base 2015 = 100.
3. Indicatori di Variazione
Il report analizza tre tipologie di dinamiche:
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Variazione congiunturale: confronto con il trimestre immediatamente precedente (III trim 2025).
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Variazione tendenziale: confronto con lo stesso trimestre dell’anno precedente (IV trim 2024).
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Effetto di trascinamento: la variazione media che si registrerebbe nell’anno successivo (2026) se i prezzi rimanessero invariati ai livelli dell’ultimo trimestre rilevato.
4. Integrazione con i Volumi
I prezzi vengono letti nel contesto dei volumi di compravendita forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, che per il IV trimestre 2025 ha rilevato una crescita contenuta dello 0,4%.
Le serie storiche complete, a partire dal 2010, sono consultabili sul data warehouse IstatData sotto la categoria “Prezzi”.
