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I report del settore

Mutui immobiliari: in Sicilia calano gli importi medi richiesti(-5,1%), aumentano durata e rate

sabato 9 Settembre 2023

In Sicilia scendono gli importi medi richiesti per i mutui: il calo è pari al -5,1%, con un importo medio che passa da 115.247 euro del 2022 a 109.399 euro del 2023. Al contempo aumenta la durata media (tre mesi in più) per spalmare il finanziamento su più anni e abbassare la rata, che è passata dai 224 euro dello scorso anno a 335 euro.

Il costo del denaro è aumentato di 425 punti base da luglio 2022, portando ad agosto il Tan fisso medio a 3,84% e il Tan variabile medio a 4,93%. Questa forbice così significativa fa propendere i mutuatari verso la sicurezza di un fisso, scelto dal 93,4% dei richiedenti negli ultimi due mesi, rispetto a poco oltre il 50% di un anno fa.

Dall’Osservatorio di MutuiOnline.it emerge anche l’aumento del reddito medio dei richiedenti, che è cresciuto ancora di 101 € rispetto al trimestre precedente (da 2.803 € a 2.904 €) ed è ormai quasi 900 € più elevato rispetto a inizio 2022.

Se invece puntiamo la lente d’ingrandimento a livello regionale, quali sono le tendenze principali che stanno caratterizzando questa stagione di aumento dei tassi d’interesse? In generale calano gli importi medi richiesti, aumenta la durata media per spalmare il finanziamento su più anni e abbassare la rata (aumentata complessivamente del 48%).

Sud e Isole: in Sicilia scende l’età media dei richiedenti rispetto al 2022

Nel Sud e nelle Isole gli importi calano mediamente del 2,4%, in misura minore rispetto a Nord e Centro Italia, probabilmente grazie al costo più ridotto dell’immobiliare. Il Molise risulta essere l’unica regione in controtendenza rispetto al 2022, infatti cresce l’importo medio richiesto (+8,3%, da 101.901 € a 110.353 €) e di conseguenza aumenta di oltre il 70% la rata media che passa da 198 € a 338 €. La regione con il calo più consistente dell’importo medio è la Puglia con un -5,2% (da 122.612 € a 116.265 €), segue la Sicilia con -5,1% (da 115.247 € a 109.399 €), poi la Basilicata con un -4,4% (da 121.664 € a 116.322 €), la Calabria con -4,1% (da 109.043 € a 104.542 €), la Sardegna con -3,6% (da 125.091 € a 120.560 €) e per finire la Campania con un -2,7% (da 139.745 € a 136.032 €). Meno cambiamenti sulle durate rispetto al resto d’Italia, dove c’è sì un allungamento, ma in misura più contenuta (mediamente +1,3%); scendono gli LTV soprattutto in Campania e in Basilicata (rispettivamente -4,5% e -4,2%).

 

Nord: calano gli importi richiesti, gli importi più alti sono in Trentino-Alto Adige

Rispetto al 2022 sono evidenti i cali negli importi medi richiesti: secondo i dati di MutuiOnline.it la Liguria fa registrare un -9,1% (da 128.255 € a 116.647 €), il Piemonte un -8% (da 128.764 € a 118.505 €), la Lombardia un -6,9% (da 167.611 € a 156.023 €), l’Emilia-Romagna un -6.6% (da 147.384 € a 137.729 €) e il Veneto un -6,3% (da 141.035 a 132.192 €). Sotto la soglia del -5% la Val d’Aosta (-4,7%) e il Friuli (-4,3%). Più limitati gli effetti per la regione col più alto importo medio richiesto in Italia, cioè il Trentino-AA, che perde solo il 2,7% (da 191.071 € a 185.873 €). La durata media del mutuo cresce un po’ ovunque, e in maniera particolarmente significativa proprio in Trentino: qui la durata media di un mutuo per acquistare una prima casa è cresciuto rispetto al 2022 da 25 anni e 4 mesi a 26 anni e 6 mesi.

La diminuzione degli importi medi e l’aumento della durata sono sicuramente dovute all’aumento significativo dei tassi. Infatti ipotizzando che il costo medio del mutuo nel 2022 fosse del 2,3% e nel 2023 sia del 3,7% (entrambi i dati pari al tasso medio dei fissi nei due anni) i richiedenti quest’anno spendono 47% in più al mese rispetto al 2022, pari a 140 € in più.

Centro: nelle Marche crollano gli importi medi

Calano anche nel Centro Italia gli importi medi richiesti rispetto al 2022: -10,6% nelle Marche (da 127.163 € a 113.668 €), -7,4% in Umbria (da 120.678 € a 111.727 €), -6,6% in Toscana (da 148.261 € a 138.513 €) e in Abruzzo (da 119.801 € a 111.854 €). Il Lazio, la seconda regione d’Italia per importi richiesti, il calo è solo del 4,9% (da 165.763 € a 157.595 €) e in contemporanea l’LTV passa dal 72,7% al 70%, in media più rispetto alle altre regioni del centro Italia. Le durate del mutuo invece aumentano mediamente dell’1,6% e la rata in media del 48%, in pratica pari a 142 € in più al mese.

 

Mutui Giovani: a livello regionale quali sono stati gli effetti dell’estensione della norma?

Mutuo Giovani under 36

A gennaio sono ritornati i mutui giovani per tutto il 2023: gli under 36 possono quindi usufruire di vantaggi fiscali e della garanzia statale sui mutui acquisto prima casa fino all’80% del valore dell’immobile, a patto di avere un ISEE inferiore ai 40.000 euro. A livello nazionale l’età media dei richiedenti mutuo si è abbassata di 4 mesi dal 2022 al 2023, indicando un timido effetto di questa estensione della norma, che ricordiamo era stata invece molto efficace al suo lancio da parte del governo Draghi nella seconda metà del 2021.

A livello regionale l’impatto più evidente è stato in Trentino-AA, dove i richiedenti sono passati da un’età media di 37 anni e 1 mese a 35 anni e 9 mesi. Segue poi l’Umbria che è passata da quasi 38 anni di età media a 36 anni e 8 mesi e chiude il podio la Sicilia che è passata da 37 anni e 9 mesi a 36 anni e 10 mesi. In tre regioni invece vediamo un aumento dell’età media dei richiedenti: in Sardegna si è passati da 37 anni e 9 mesi a 38 anni e 5 mesi, in Molise l’aumento medio è stato di 3 mesi e in Abruzzo di 1 mese.

Sempre più italiani comprano casa per metterla a reddito

Un’altra analisi realizzata dall’Ufficio Studi Tecnocasa, rivela che le famiglie italiane, complice anche l’inflazione elevata, stanno investendo i propri risparmi nel comparto immobiliare. Aumentano gli acquisti di immobili per motivi di investimento. Tra le città in cui si registrano rendimenti maggiori per le locazioni di appartamenti vi sono Genova, Palermo e Verona. Le compravendite di appartamenti da mettere a reddito risultano, infatti, in crescita rispetto agli anni scorsi. Già nella seconda parte del 2022 la percentuale è passata al 18,2% rispetto al 16,5% dello stesso periodo del 2021.

in aumento sono gli acquisti di appartamenti poi adibiti a case vacanza, soprattutto nelle località ricettive. Altri investitori invece puntano a canoni di locazione continuativi e non stagionali. Il rendimento annuo di un bilocale di 65 metri quadrati in una grande città è ad esempio pari al 5,1%.

Rendimenti locazione, Palermo al secondo posto 

rendimenti maggiori per la locazione degli immobili si registrano in grandi città come Genova (6,40%), Palermo (6,3%) e Verona (6,2%). A seguire vi sono Bari (5,40%), Napoli e Torino (4,80%), Roma (4,70%), Bologna (4,60%), Milano (4,30%) e Firenze (3,90%). Si investe soprattutto in zone dove sono presenti servizi e atenei. Ultimamente si punta anche ad aree che presentano progetti e interventi di riqualificazione del territorio e di quartieri.

Classifica Città per rendimento annuo lordo da locazione

Boom di acquirenti stranieri in Italia

Ma a puntare al mercato immobiliare nel nostro paese non sono soltanto gli investitori italiani. Nel 2022 si è assistito a una crescita di acquirenti stranieri che si sono ritrovati a fare i conti con prezzi più competitivi. Tra le regioni prese d’assalto, sia da italiani che da stranieri, in cerca di una casa vacanza vi è la Campania. In particolare sono le località di mare, come Sant’Agata sui due Golfi, frazione di Massa Lubrense, e Palinuro ad essere molto gettonate. Nel primo caso i prezzi sono compresi tra 2.500 e 4.500 euro al metro quadrato per appartamenti in centro. Nel salernitano, invece, i prezzi si aggirano tra i 2.500 e i 3.500 al metro quadrato.

Sotto la lente degli investitori c’è anche il Lazio. Le zone più ricercate da chi vive a Roma e provincia per un investimento immobiliare sono Marina Velca e Tarquinia Lido: gli acquirenti vanno in cerca soprattutto di villette o appartamenti con balconi e terrazzi. Ottime performance anche per le Marche: gli stranieri prediligono le zone di Candelara e Novilara che sono a poca distanza dal mare. In particolare, vengono scelti rustici e case di campagna. Il mercato delle case vacanza funziona molto bene anche in Sardegna dove nella zona di Loiri-Porto San Paolo si cercano soprattutto soluzioni da 70-80 metri quadrati per locazioni estive. Qui si può arrivare a guadagnare anche 12mila euro per un appartamento da 150mila euro in una stagione. Stranieri, provenienti soprattutto dal Belgio e dalla Polonia, concentrano le proprie ricerche nella zona di Terrasini in Sicilia. Qui un immobile costa mediamente sui 110-150mila euro.

Ma non è solo il mare a far impazzire gli acquirenti stranieri. Tante compravendite vengono portate a termine, infatti, sulle sponde del lago di Garda. Nelle zone di Ponti sul Mincio, Pozzolengo e Monzambano i costi sono più bassi e rustici e soluzioni indipendenti sono molto ricercati da chi vuole trascorrere in zona le vacanze. Per la montagna è l’Abruzzo a guidare la classifica; nel comune di Rivisondoli soluzioni in buono stato hanno un costo inferiore ai 2.000 euro al metro quadrato e attirano dunque anche investitori con un budget a disposizione più basso.

FINANZIAMENTI SECONDA CASA, SURROGA MUTUI A TASSO VARIABILE e ASTE IMMOBILIARI

L’Osservatorio di MutuiOnline.it è uscito negli ultimi giorni con altri dati e report sul mercato immobiliare. Il settore è in attesa della prossima riunione della Banca centrale europea per il 14 settembre è in programma è per la prima volta da oltre un anno non è certo che si procederà ad alzare ancora i tassi ufficiali. Anche se, parola della presidente Christine Lagarde, l’orientamento è di proseguire con la politica restrittiva fino a che l’inflazione non risulterà chiaramente orientata verso l’obiettivo del 2% annuo.

 

FINANZIAMENTI SECONDA CASA

 

Nel primo semestre 2023 i mutui rappresentano il 19,3% del totale dei finanziamenti attivi. Lo rivela l’ultimo aggiornamento del Crif (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria), società privata che gestisce un sistema di informazioni creditizie, in particolare quelle riguardanti eventuali posizioni debitorie dei soggetti censiti. si è registrato un aumento delle rate pari a +13,5%. A versare un importo medio più alto sono coloro che risiedono in Trentino-Alto Adige, in Lombardia e in Veneto, dove la rata è pari rispettivamente a 414 euro, a 376 euro e 363 euro. Rate più salate anche in Emilia Romagna (348 euro) e Friuli Venezia Giulia (343 euro). Si tratta di regioni in cui si registra un’elevata incidenza di mutui e dove anche il valore degli immobili, insieme al reddito disponibile, è spesso più elevato della media.

Le rate mensili dei finanziamenti sono più leggere al Sud e nelle isole: in Calabria l’importo medio si attesta sui 262 euro; in Molise è pari a 264 euro e in Sardegna a 269 euro. In tali territori si assiste a un boom dei prestiti finalizzati, che hanno comunque un ammontare medio più basso rispetto ad altre forme di finanziamento.

L’analisi di Crif accende i riflettori anche sull’esposizione residua nelle varie regioni italiane. Ed è il Trentino Alto Adige a guidare la classifica per la somma più elevata ancora da rimborsare: 45.792 euro contro i 40.706 euro del 2022. Al secondo posto c’è la Lombardia con 44.478 euro. Sul podio anche l’Emilia-Romagna con 41.408 euro. Calabria (22.091 euro), Sicilia (24.701 euro) e Molise (23.995 euro) sono le regioni in cui l’importo da rimborsare resta sotto i 25.000 euro.

SURROGHE SUI MUTUI IN CORSO

La salita dei tassi nel corso dell’ultimo anno sta creando crescenti difficoltà a carico dei detentori di mutui a tasso variabile. Secondo uno studio, nel 18% dei casi è ancora conveniente passare alla modalità a tasso fisso. Ecco lo scenario e la convenienza della surroga. Quanto ai mutui già in essere, nell’ultimo semestre vi è stata un’accelerazione delle surroghe, dato che il rialzo della rata mensile ha suggerito a molti di mettersi al riparo da ulteriori futuri incrementi.

Surroga mutui

Dalla lettura dell’ultimo Osservatorio di MutuiOnline.it, relativo a luglio, emerge che l’incidenza delle surroghe sul totale dei mutui richiesti è arrivata al 32,7% del totale, vale a dire 1,4 punti in più rispetto al terzo trimestre.

Le richieste di finanziamento si orientano sempre più verso il mutuo a tasso fisso, che lo scorso mese è al 93,5% del totale (quasi due punti in più rispetto al secondo trimestre, ma la crescita rispetto al primo trimestre supera gli undici punti). Speculare la discesa dell’opzione variabile rispetto ad aprile-giugno, con l’ultima rilevazione che si ferma al 5,3% delle richieste, con misto e cap sempre più marginali nel mercato.

Secondo uno studio realizzato da Prometeia (società italiana di consulenza, sviluppo software e ricerca economica per banche, assicurazioni e imprese) e aggiornato alla situazione di maggio, il 18% dei mutui a tasso variabile erogati in Italia nel 2022, circa 14 miliardi su un ammontare di 79 miliardi, presentava le condizioni per rendere conveniente una surroga a tasso fisso, considerata la situazione eccezionale che ancora oggi vede il variabile costare più del fisso.

Dalla stessa analisi emerge che a fine il tasso variabile rappresentava circa il 40% dei mutui in essere. Secondo lo studio le famiglie che tendono a ricorrere all’indebitamento a tasso variabile solo in pochi casi sono a basso reddito, per cui questo riduce ulteriormente i timori su eventuali ricadute di sistema se persisterà la situazione di tassi elevati.

Con la ripresa di settembre sono attesi gli interventi delle banche per le situazioni più critiche (anche se limitatamente ai casi in cui i ritardi nei pagamenti non superano i 90 giorni), secondo gli impegni presi a luglio. In primis c’è la possibilità l’importo della rata a tasso variabile per un determinato numero di mesi, allungando la durata temporale del mutuo e spalmando nel tempo il costo del debito. Il prestito dura di più e questo comporta un esborso maggiore per il mutuatario, a considerare l’intero arco del rimborso.

Si punta, in aggiunta, a estendere la possibilità di passare dal variabile al fisso con la sola richiesta del mutuatario, senza libertà di scelta per la banca. Attualmente i criteri sono: un finanziamento non superiore a 200 mila euro e un Isee a 35 mila euro. Gli spazi di intervento dovrebbero riguardare soprattutto il secondo indicatore, con la possibilità di estensione a 45 mila o addirittura 50 mila euro.

Per la definizione in dettaglio delle misure potrebbe essere questione di poche settimane, ma poi ogni banca sarà libera se aderire o meno al protocollo Abi.

ASTE IMMOBILIARI

Secondo l’ultima indagine di Reviva (azienda leader specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari), nel primo semestre di quest’anno le aste immobiliari effettuate in Italia sono state 85.535, vale a dire il 21% in meno rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, nonché il livello più basso dal 2020, anno falsato dalla sospensione delle operazioni per la pandemia.

Aste immobiliari

Segno di un mercato in crisi? Tutt’altro, dato che piuttosto stiamo entrando in una fase di normalizzazione, dopo aver smaltito gli arretrati creati proprio dai lockdown pandemici.

Il calo maggiore ha riguardato le aste non residenziali, calate del 28% nel confronto annuo a quota 27mila, mentre quelle residenziali sono scese nell’ordine del 18% a 49mila.

La maggior parte delle aste si è conclusa senza effettivamente recuperare denaro, ma semplicemente con la svendita degli immobili. Elemento che costituisce un problema per le banche che hanno in pancia questi asset, dall’altra parte offre opportunità di buoni affari per chi compra. Una tendenza destinata a rafforzarsi, dato che il rallentamento del ciclo economico lascia immaginare un aumento dei crediti non performanti nel breve-medio periodo. In sostanza, gli istituti avranno un numero maggiore di immobili da mettere sul mercato e questo verosimilmente spingerà verso il basso i prezzi. Inoltre, sul mercato arriveranno gli immobili delle imprese edili che hanno puntato tutto sul Superbonus 110%, ma poi sono rimaste bloccate per l’impossibilità di cedere i crediti quando è partita la stretta del legislatore in materia.

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