Il mercato italiano delle locazioni residenziali affronta una svolta secondo le rilevazioni di agosto 2026 dell’indagine condotta dall’Ufficio Studi di Idealista, portale immobiliare leader in Italia, evidenzia un’inversione di tendenza nei canoni di locazione su scala nazionale: dopo mesi di rialzi sostenuti, la media delle richieste scende a 14,6 euro al metro quadro, segnando una contrazione mensile dell’1,7%.
Il dato fa virare in territorio negativo anche il confronto su base annua, con una flessione dello 0,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Questa fotografia emerge dall’applicazione della nuova metodologia statistica adottata da Idealista per l’elaborazione dell’indice dei prezzi. Per offrire una rappresentazione del mercato residenziale convenzionale, l’Ufficio Studi ha implementato filtri in grado di isolare ed escludere dal calcolo gli affitti stagionali e ad uso turistico, le cui dinamiche di prezzo alteravano la rilevazione delle locazioni a lungo termine.
L’introduzione di tecniche statistiche per l’eliminazione dei valori anomali, applicata retroattivamente all’intera serie storica, ha permesso di delineare con maggiore accuratezza l’effettivo andamento dei prezzi sostenuti dalle famiglie e dagli inquilini residenti.
A livello territoriale, il mese di agosto mostra una spaccatura netta: su 94 capoluoghi monitorati dalla piattaforma, ben 53 registrano una contrazione dei canoni rispetto al mese precedente, mentre soltanto 38 evidenziano una variazione positiva e 3 rimangono stabili.
Il calo si manifesta con particolare evidenza all’interno dei principali mercati metropolitani. Roma registra una flessione mensile del 2,8% (attestandosi a 19,1 euro/m²), Napoli cede l’1,3%, mentre Milano mostra un ridimensionamento dello 0,5%, pur confermandosi la città più onerosa d’Italia con i suoi 22,3 euro al metro quadro. Riduzioni ancora più marcate si osservano in altre grandi piazze della penisola: Venezia segna un -3,6% (20,2 euro/m²), Firenze il -3,1% (21,7 euro/m²) e Trieste il -4,6%.
Tra le grandi città, solo Torino muove controcorrente, registrando un incremento dell’1,3% e toccando il suo massimo storico a 13,1 euro al metro quadro.
Tra le regioni italiane, il Lazio (−3,5%), il Friuli-Venezia Giulia (−3,6%), la Toscana (−1,0%) e la Campania (−0,7%) guidano i cali mensili più consistenti, mantenendo comunque livelli di prezzo assoluti elevati (la Valle d’Aosta e la Toscana rimangono le regioni più care, rispettivamente a 25,7 e 20,9 euro/m²).
In questo quadro generale, la Sicilia si distingue per una dinamica di sostanziale tenuta: con una flessione mensile contenuta ad appena lo 0,3%, l’isola registra uno dei cali più lievi dell’intera penisola e conferma un trend di crescita su base annuale solido e in controtendenza rispetto alla media nazionale.
Il mercato delle locazioni in Sicilia: una panoramica regionale e l’evoluzione
Mentre la media nazionale mostra i primi segnali di arretramento, la Sicilia continua a mostrare una struttura dei prezzi che protegge il valore degli immobili in locazione. Come anticipato prima, a fronte di un valore medio di 8,2 euro al metro quadro registrato ad agosto 2026, la contrazione dello 0,3% rispetto a luglio rappresenta un semplice assestamento fisiologico dopo la spinta accumulata nei mesi antecedenti.
Per comprendere appieno lo stato attuale del mercato siciliano è necessario analizzare la traiettoria percorsa nell’ultimo anno. Tra il mese di settembre e quello di novembre del 2025, i canoni medi regionali si sono mantenuti stabili attorno alla soglia di 7,7 euro al metro quadro, evidenziando variazioni mensili contenute o lievemente negative (−0,6% a settembre, −0,3% ad ottobre e 0,0% a novembre).
A partire da dicembre 2025, tuttavia, la spinta rialzista ha ripreso vigore, portando il prezzo medio a 7,9 euro/m² a gennaio 2026 grazie a un balzo mensile del 2,0%.
La tendenza all’incremento è proseguita in modo costante per tutta la prima metà del 2026: i prezzi sono saliti a 8,0 euro/m² tra febbraio e marzo, per poi toccare gli 8,1 euro/m² in Aprile e Maggio, fino a stabilizzarsi sulla quota di 8,2 euro/m² nel trimestre estivo composto da Giugno, Luglio e Agosto.
Questa continuità ha permesso alla regione di registrare variazioni annuali a doppia cifra o prossime al +6% per gran parte del 2026, culminando nel +5,7% misurato ad agosto rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Nel confronto trimestrale, la Sicilia mostra un incremento dell’1,1%, a dimostrazione che la richiesta di abitazioni in affitto su scala regionale risponde a una domanda strutturale diffusa.
La mappa delle province siciliane
Dietro la media regionale di 8,2 euro/m² si cela una spiccata eterogeneità tra i diversi mercati provinciali e urbani dell’Isola. Le dinamiche locali riflettono contesti socio-economici differenti, in cui la domanda legata allo studio, al lavoro, ai servizi metropolitani e alle attrattive residenziali costiere genera andamenti divergenti sia sul breve sia sul lungo periodo.
L’area metropolitana di Messina e di Palermo
La provincia di Messina si posiziona al vertice della classifica regionale per i costi di locazione, raggiungendo ad agosto 2026 una media di 8,9 euro al metro quadro. Questo valore coincide con il massimo storico mai registrato nell’area messinese e rappresenta il punto d’arrivo di una crescita imponente su base annua, pari al +13,6%.
La vitalità del mercato locale è confermata dall’andamento mensile (+0,6%) e da un incremento trimestrale che supera il 5,6%.
Palermo segue a brevissima distanza con un canone medio di 8,8 euro al metro quadro. Il capoluogo di regione mostra una lieve flessione mensile dello 0,5% rispetto al picco di 8,9 euro/m² toccato nel mese di luglio 2026, ma mantiene un saldo annuale ampiamente positivo (+5,7%).
Nel capoluogo della Sicilia occidentale la domanda di affitto residenziale legata al comparto universitario, ai servizi amministrativi e alla crescita dei flussi legati al lavoro flessibile continua a sostenere le richieste dei proprietari, pur in presenza di una lieve fase di assestamento stagionale.
La costa ionica: Siracusa e Catania
L’area orientale dell’isola presenta dinamiche di aggiustamento sfaccettate. A Siracusa il costo medio si attesta ad agosto a 8,7 euro al metro quadro, in flessione del 2,3% rispetto al mese precedente e dell’1,3% su scala trimestrale.
La provincia siracusana aveva raggiunto il proprio picco a giugno 2026 con 8,9 euro/m²; la correzione recente riporta la variazione annuale a un modesto +0,9%, segnalando una stabilizzazione delle richieste dopo i forti rialzi del recente passato.
Catania mostra una stabilità di fondo con una media di 8,5 euro al metro quadro e un lieve incremento mensile dello 0,2%. Sebbene la provincia etnea registri una lieve contrazione trimestrale (-1,4%), la crescita annuale si attesta al +2,9%.
Il mercato catanese risente favorevolmente della duplice spinta esercitata dalla presenza del polo universitario e dalle attività industriali e commerciali collegate alla città della Piana, elementi che mantengono costante la pressione della domanda.
Le province di Trapani, Ragusa, Agrigento e Caltanissetta
Muovendosi verso la Sicilia occidentale e meridionale, le cifre assolute tendono a ridursi, pur evidenziando in taluni casi dinamiche di crescita in percentuale notevoli.
Trapani registra un canone medio di 7,1 euro/m², sostenuto da una crescita mensile dell’1,4% e da un incremento trimestrale del 3,6%. Su base annua la provincia segna un +2,3%. Trapani si trova tuttora a distanza (−8,5%) dal proprio picco storico di 7,7 euro/m² risalente a luglio 2012, evidenziando margini di recupero dei valori nominali di un tempo.
Ragusa evidenzia uno dei trend più dinamici della regione: ad agosto 2026 raggiunge il proprio massimo storico a 6,9 euro al metro quadro, grazie a un rialzo mensile dell’1,9% e a una crescita trimestrale imponente del 9,6%. La variazione su base annua tocca il +8,5%, confermando l’attrattività dell’area iblea anche sul fronte della residenzialità in locazione.
Nel territorio di Agrigento i canoni medi si posizionano a 6,1 euro/m², evidenziando una variazione mensile del −0,4% e una contrazione trimestrale dello 0,2%.
Tuttavia, su base annua Agrigento fa segnare un progresso del +13,2%, secondo solo a quello di Messina. Da notare come Agrigento si trovi ancora ampiamente al di sotto (−24,1%) del suo massimo storico di 8,1 euro/m² registrato nel lontano marzo 2012.
Caltanissetta si conferma la provincia più accessibile della regione e tra le meno costose a livello nazionale, con una media di 5,0 euro al metro quadro. Il territorio nisseno registra una flessione mensile dell’1,7%, ma mantiene una variazione annuale positiva del +3,6% e un recupero trimestrale dell’1,1%. I valori attuali si collocano a poca distanza (−6,4%) dal massimo storico di 5,4 euro/m² misurato nell’agosto 2024.
Nel report non sono indicati invece dati della di Enna e la sua provincia.
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Analisi dello storico di lungo periodo: dal decennio di stabilità al recente recupero
Per interpretare correttamente i dati di agosto 2026 è utile allargare lo sguardo alla serie storica degli ultimi quindici anni. Il grafico dell’andamento dei canoni in Sicilia dal 2012 a oggi evidenzia la profonda mutazione subita dal settore immobiliare dell’isola.
La prima fase del decennio scorso, compresa indicativamente tra il 2012 e il 2016, è stata caratterizzata da un ridimensionamento dei valori: dopo aver toccato picchi localizzati all’inizio del 2012, i canoni medi regionali sono scesi progressivamente fino a stabilizzarsi in una fascia compresa tra i 5,5 e i 6,0 euro al metro quadro. Questa situazione di stabilità e di prezzi contenuti si è prolungata per l’intero quinquennio 2015-2020, durante il quale il mercato delle locazioni in Sicilia si è mantenuto piatto, privo di particolari tensioni rialziste.
Il cambio di passo si è manifestato a partire dal 2021. La ripresa della mobilità interna, il ritorno in presenza negli atenei e i mutamenti nelle esigenze abitative post-pandemia hanno innescato una fase di rialzo progressivo.
I prezzi medi regionali hanno prima superato la soglia dei 6,5 euro/m² tra il 2021 e il 2022, per poi rompere il muro dei 7,0 euro/m² nel corso del 2023 e proseguire la scalata nel 2024 e 2025.
L’accelerazione osservata tra la fine del 2025 e l’estate del 2026 ha condotto il mercato regionale su livelli mai raggiunti prima, culminati negli 8,2 euro/m² attuali.
Il confronto tra la dinamica siciliana e quella nazionale mostra che, se nei grandi hub metropolitani del Nord e del Centro Italia la pressione sui prezzi ha raggiunto livelli di saturazione che stanno oggi provocando prime correzioni al ribasso, in Sicilia il mercato delle locazioni residenziali conserva una fase di tenuta, con canoni medi ancora competitivi a livello nazionale ma sostenuti da una solida domanda locale.
I dati nazionali: una panoramica
Capoluoghi
Ad agosto il saldo tra mercati in rialzo e in ribasso si inverte rispetto a luglio: su 94 capoluoghi monitorati, 38 segnano una crescita dei canoni e 53 registrano un calo rispetto al mese precedente, 3 stabili.
Tra i rialzi più marcati si distinguono Trani (5%), Alessandria (4,1%), Ragusa (4%), Cremona (2,5%) e Bergamo (2,1%). Aumenti rilevanti anche a Taranto (2%), Siena (1,8%) e Genova (1,8%).
Tra i principali mercati, Torino cresce dell’1,3% e raggiunge il proprio massimo storico a 13,1 euro/m².
Altre grandi piazze segnano correzioni a ribasso: Venezia cede il 3,6% Firenze il 3,1%, Roma il 2,8%, e Trieste il 4,6%. Napoli scende dell’1,3%, mentre Milano lima lo 0,5%.
I cali più marcati del mese interessano Ravenna (−6,2%), Chieti (−5,5%), Brindisi (−5,2%) e Livorno (−4,5%).
Milano si conferma la piazza più costosa per gli inquilini italiani con 22,3 euro/m², seguita da Firenze (21,7 euro/m²), Venezia (20,2 euro/m²) e Roma (19,1 euro/m²). All’estremo opposto della classifica si collocano Caltanissetta con 4,5 euro al metro quadro, Potenza e Reggio Calabria con 6,2 euro e Agrigento con 6,3 euro.
Province
A livello provinciale il quadro è più articolato, con movimenti ampi concentrati su mercati a campione ridotto. Tra i rialzi spicca Aosta (20%), valore che risente dello stock limitato del campione provinciale e va letto con cautela. Rialzi a doppia cifra anche per Sud Sardegna (15,4%), Crotone (13,3%) e Belluno (13,6%). Significativi rialzi anche in provincia di Massa-Carrara (5,1%) e Gorizia (5,1%).
Tra le aree provinciali dei grandi centri, Milano segna −0,6%, Roma −2,8%, Firenze −3,4%, Venezia −5,4% e Trieste −4,9%. Bologna, Genova e Torino si muovono in area sostanzialmente invariata.
I cali più marcati toccano Vibo Valentia (−6,0%), Venezia (−5,4%), Trieste (−4,9%) e Catanzaro (−4,6%). Flessioni più contenute per Ravenna (−2,7%), Grosseto (−2,9%) e Campobasso (−3,2%).
Lucca si conferma la provincia più cara d’Italia con 51,1 euro al metro quadro, un valore fuori scala trainato dai canoni delle sue località costiere di punta — Forte dei Marmi in testa — che incidono in misura rilevante sul campione. Seguono Aosta con 25,7 euro, Belluno con 25,3 euro, Grosseto con 23,7 euro e Rimini con 18,0 euro al metro quadro. Le province più economiche sono Caltanissetta con 5 euro al metro quadro, Potenza con 5,7 euro, Avellino e Reggio Calabria, 6,1 euro per entrambe.
Regioni
Sul fronte regionale, agosto conferma la prevalenza dei segni negativi: i canoni crescono in un numero limitato di regioni, con Liguria e Umbria tra le poche in lieve rialzo (0,6% per entrambe). Le flessioni più marcate si registrano in Lazio (−3,5%), Friuli-Venezia Giulia (−3,6%), Toscana (−1,0%) e Campania (−0,7%). Il Piemonte, spinto dalla crescita di Torino, limita il calo a −0,1%.
In termini di prezzi, la Valle d’Aosta (25,7 euro/m²) e la Toscana (20,9 euro/m²) rimangono le regioni più care, seguite dalla Lombardia (18,8 euro/m²) e dal Lazio (15,8 euro/m²). In tutte le altre regioni i canoni restano più contenuti, con valori che spaziano dai 15,0 euro del Trentino-Alto Adige ai 6,4 euro del Molise.
FONTE DATI NAZIONALI : REPORT NAZIONALE EVOLUZIONE DEGLI AFFITTI -IDEALISTA
FONTE DATI SICILIA: REPORT SICILIA EVOLUZIONE AFFITTI-IDEALISTA
Nota metodologica
L’analisi dei canoni di locazione presentata in questo report si basa sull’indice dei prezzi elaborato dall’Ufficio Studi di idealista, di recente aggiornato con un’innovativa metodologia di calcolo. L’obiettivo è offrire una rappresentazione del mercato residenziale convenzionale, adattandosi ai continui mutamenti dell’offerta abitativa in Italia.
La principale novità consiste nell’implementazione di filtri avanzati all’interno della piattaforma, concepiti per identificare ed escludere dal computo globale i prodotti privi di natura residenziale continuativa. Nello specifico, vengono espunti dal calcolo gli affitti stagionali, le locazioni brevi ad uso turistico e gli alloggi per le vacanze. Questo genere di contratti, caratterizzato da tariffe fluttuanti e picchi estivi, generava in passato alterazioni dei valori medi al metro quadro, distorcendo la percezione dell’effettiva accessibilità economica per gli inquilini stabili.
Contestualmente, è stato affinato il processo di pulizia dei dati mediante tecniche statistiche per l’eliminazione dei valori anomali (outliers). Vengono così neutralizzati automaticamente gli annunci con parametri fuori scala o errori d’inserimento — come prezzi sproporzionati rispetto alle metrature —, garantendo che ogni campione rispecchi il reale mercato di riferimento.
Per preservare l’omogeneità delle analisi storiche e consentire confronti temporali rigorosi, la nuova metodologia è stata applicata retroattivamente all’intera serie storica. Questo ricalcolo garantisce una perfetta comparabilità tra le rilevazioni attuali (agosto 2026) e i dati dei mesi o degli anni precedenti. L’indice non misura la media semplice dei prezzi pubblicati, bensì un valore ponderato ed epurato, capace di isolare il trend strutturale delle locazioni a lungo termine e offrire un quadro statistico affidabile per analisti e operatori del settore.
