Mercato immobiliare: a Palermo aumentano i prezzi delle case e diminuiscono le compravendite

L’analisi del mercato immobiliare (I semestre 2023) e delle compravendite (II semestre 2023) realizzato dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa evidenzia una crescita dei prezzi dello 0,5% nel capoluogo siciliano e alcune importanti tendenze. L’indagine sui canoni di locazione effettuato dall‘ufficio studi di Locare, nei primi 9 mesi del 2023, rivela a Palermo un aumento dell’1,3% del costo medio di un affitto residenziale.

Indagine Tecnocasa – IL MERCATO IMMOBILIARE RALLENTA LA SUA CORSA

Prezzi

I prezzi delle case hanno rallentato la crescita in questa prima parte del 2023, in particolare nelle grandi città che registrano un +0,6%.

La città di Palermo segnala un aumento dei prezzi dello 0,6%, rispetto allo stesso stesso periodo del 2022. Poco più sopra della media nazionale.

I valori dell’hinterland delle metropoli chiudono la prima parte del 2023 con una crescita dello 0,6%. Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Palermo e di Verona, entrambi trascinati dalle località turistiche di mare e di lago.

I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dello 0,4%, in particolare per l’andamento delle città del centro Italia.

Si nota il ritorno in territorio negativo di Genova (-1,0%) e Firenze (-0,9%) ma anche il forte rallentamento sperimentato da Milano (+0,2%) e Bologna (+0,1) che, nei semestri precedenti, avevano avuto rialzi importanti dei valori.

La crescita più elevata (+1,9%) la mette a segno Napoli. Roma Capitale chiude il semestre con +0,7%.

Anche i prezzi delle nuove costruzioni, pur essendo in rialzo, crescono meno rispetto ai precedenti semestri (+0,6%). L’aumento dei costi di costruzione ha rallentato anche questo segmento di mercato.

Compravendite

Nel primo semestre del 2023 le compravendite residenziali in Italia sono state 350.855 con un decremento del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022. I comuni capoluogo hanno registrato una contrazione leggermente superiore (-14,0%) rispetto ai comuni non capoluogo (-11,7%). Le metropoli hanno visto gli scambi scendere del 14,9%. Tra le grandi città le riduzioni più importante dei volumi si registrano a Bologna (-23,3%), Bari (-22,0%) e Milano (-20,0%).

DOMANDA, DISPONIBILITA’ DI SPESA E OFFERTA

La domanda nelle grandi città, a luglio 2023, appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Avanza il bilocale che diventa la seconda tipologia più richiesta a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che, in genere, scelgono questa tipologia. Diminuisce la concentrazione della domanda sui tagli più ampi, come conseguenza dell’aumento dei prezzi e dell’esaurirsi della spinta alla ricerca di abitazioni più ampie che era scaturita dalla pandemia. Il trend si conferma ormai da tre semestri. La disponibilità di spesa è maggiormente concentrata nella fascia di spesa più bassa, quella fino a 119 mila € con il 25,3%.

Nella prima parte del 2023 la nostra rete evidenzia una carenza di offerta abitativa anche se in alcune città si segnalano i primi cambiamenti. Il trilocale è la tipologia maggiormente presente sul mercato, concentrando il 33,6% dell’offerta. Segue il quattro locali con 25,5% e, infine, il bilocale con il 20,9%.

Le reti del Gruppo Tecnocasa hanno evidenziato che chi cerca casa si sta orientando su soluzioni in buono stato che non necessitano di interventi di ristrutturazione o sulle case di nuova costruzione laddove la capacità di spesa lo consente.

Previsioni

Il rallentamento della crescita dell’economia italiana, il rialzo dei tassi operato a settembre dalla Bce, la fiducia di imprese e famiglie non ancora del tutto consolidata e il sentiment delle agenzie del Gruppo Tecnocasa che conferma che c’è desiderio di acquisto, ma che cresce la prudenza tra i potenziali acquirenti, ci hanno portato a rivedere leprevisioni sui prezzi degli immobili che, per fine 2023, cresceranno non oltre il 2%. I volumi di compravendite sono attesi intorno a 680 mila. Il mercato immobiliare, mai come in questi anni, ci ha abituato a cambiamenti veloci, che chiedono risposte altrettanto veloci a nuove esigenze e modalità di vita. Una delle strade è sicuramente la rigenerazione che non deve però limitarsi a restituire a nuova vita un territorio, un immobile ma a creare anche senso di appartenenza, inclusione, crescita.

“La prima parte del 2023 – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – restituisce un mercato immobiliare in sensibile rallentamento, con conseguente frenata delle compravendite e della crescita dei prezzi e dei canoni di locazione. I continui ritocchi ai tassi di interesse messi in campo dalla Bce hanno notevolmente ridimensionato il trend rialzista che aveva caratterizzato il mercato post pandemia. Penalizzato in particolare chi ha necessità di acquistare con mutuo. Si aggiunge poi un generale clima di incertezza da cui scaturiscono comportamenti più prudenti da parte dei potenziali acquirenti. Non accennano invece a diminuire i piccoli investitori che, secondo i nostri dati, sono in aumento, spinti soprattutto dalla volontà di proteggere il capitale e di praticare gli affitti brevi, complici gli importanti flussi turistici che stanno interessando il nostro Paese. I dati, relativi alle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa, evidenziano infatti un aumento della percentuale di chi acquista per investimento da 16,8% a 19,6% a livello nazionale”.

Fonte Dati: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa REPORT MERCATO IMMOBILIARE PRIMO SEMESTRE 2023

Tecnocasa: sul residenziale il calo delle compravendite aumenta (-16%)

Nel secondo trimestre del 2023 il mercato immobiliare residenziale continua a dare segnali di rallentamento, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate analizzati dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa.

Le compravendite a livello Italia mettono in evidenza una contrazione del 16%, più marcata rispetto a quanto registrato nel primo trimestre dell’anno in corso. Si sono realizzate 184.110 transazioni.

Meglio, ancora una volta i comuni non capoluogo, rispetto a quelli capoluogo con un calo leggermente inferiore: -15,4% contro -17,2%.

Le metropoli mettono a segno una riduzione dei volumi del 16,4%, allineata al dato nazionale.  Spiccano i cali di Bologna (-22,8%), Roma (-21,5%) e Milano (-17,1%).

Fanno meglio Palermo con -4,9%  e Napoli con -5,3%.

I dati, affermano dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, mostrano che il mercato immobiliare si trova in una fase di sensibile rallentamento: l’aumento dei tassi di interesse e l’incertezza generale creano prudenza nei potenziali acquirenti, soprattutto in chi deve ricorrere a un mutuo. Infatti, dal lato creditizio si registra una contrazione della domanda e istituti di credito con maggiore attenzione alla solvibilità dei richiedenti. Gli investitori, secondo le analisi sulle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa, continuano ad animare il mercato, ma solo se la marginalità e la redditività dell’operazione sono garantite.

Contribuisce alla riduzione delle compravendite anche un’offerta ancora esigua e la distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità dei potenziali acquirenti che portano a una maggiore trattativa sui prezzi (che stanno rallentando la crescita).

Le previsioni del Gruppo Tecnocasa per la fine dell’anno restano su volumi intorno a 680 mila transazioni.  

Fonte Dati: Compravendite immobiliari II trimestre 2023 Gruppo Tecnocasa

Tecnocasa: il profilo socio-demografico degli acquirenti

L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa nel corso degli ultimi anni evidenzia risultati interessanti. Alcune tendenze si sono notevolmente consolidate, altre invece hanno segnalato un cambio di direzione. Lo studio riguarda i semestri compresi tra il 2019 e il 2023 e nella prima parte dell’anno le analisi sono state condotte su più di 22.000 compravendite.

“Il primo semestre del 2023 – spiega Piero Terranova, Analista Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – ha evidenziato un generale aumento degli acquisti per investimento, in Italia la percentuale sale al 19,6% e si tratta della quota più alta registrata negli ultimi 5 anni. Tra le grandi città Milano si piazza sul podio per quanto riguarda gli acquisti per investimento, che nel capoluogo lombardo compongono ben il 39,1% delle compravendite, quota nettamente più alta rispetto a quanto registrato negli anni precedenti quando si oscillava tra il 23 e il 27%. È la conferma del grande interesse che il capoluogo lombardo sta suscitando negli investitori, anche grazie ai numerosi interventi di rigenerazione previsti in città”.

Nel primo semestre del 2023 in Italia aumenta l’età media degli acquirenti e, dopo anni di ribassi, si attesta a 43,8 anni. Tale trend è determinato anche dalla crescita della componente investitori, target che ha un’età media più alta. Anche a Milano registriamo questa inversione di tendenza, con l’età media che sale a 41,4 anni.

In Italia si registra una progressiva crescita della percentuale di acquisti da parte di single, che nel 2023 supera il 33%, mentre nel 67% dei casi a comprare sono famiglie. A Milano la percentuale di acquisti da parte di single è ancora più alta e si attesta al 50,8%.

Cresce la percentuale di residenti in grandi città che si sposta nell’hinterland per l’acquisto dell’abitazione principale. Si tratta di una tendenza iniziata con l’arrivo della pandemia, prima dell’arrivo del Covid, infatti, a trasferirsi nell’hinterland era solo il 18% degli acquirenti, mentre ora siamo arrivati al 23%, una quota mai registrata negli ultimi anni. Un risultato che non sorprende alla luce dei cambiamenti che la pandemia ha messo in moto in termini di tipologia di casa ricercata, all’aumento dei prezzi delle case e alla minore disponibilità di spesa causata dall’aumento dei tassi di interesse. Questo trend risulta ancora più evidente a Milano, città più costosa d’Italia, che ha una quota di spostamenti verso l’hinterland che supera il 30%, mentre nel 2019 era solo al 21%.

Il trilocale rimane sempre la tipologia più compravenduta in Italia (34,3%), al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semindipendenti. Le soluzioni indipendenti con l’arrivo del covid hanno visto un aumento di compravendite, tendenza che nel 2022 si è leggermente affievolita e in questo 2023 si è assestata al 20,6%. Situazione completamente diversa a Milano, dove la tipologia più acquistata è il bilocale (50,5%), mentre al secondo posto si piazzano i trilocali.

Da segnalare a livello nazionale un assestamento della percentuale di acquisto di abitazioni in classe energetica elevata (A e B) che si stabilizza al 6,4%, dopo che nel 2021 aveva raggiunto anche l’8%. Diminuisce infatti l’offerta di abitazioni nuove e di conseguenza cala anche la disponibilità di abitazioni in classe energetica elevata. Dinamica sostanzialmente uguale a Milano, dove la quota di compravendite in classe energetica A e B si attesta al 3,7%, dopo che nel 2021 si era arrivati al 5%.

In conclusione, la prima parte del 2023 ha evidenziato tendenze nette e ben definite: aumentano gli acquisti per investimento, cresce l’età media degli acquirenti, aumenta la percentuale di residenti in grandi città che compra l’abitazione nell’hinterland.

Fonte Dati: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa Analisi socio-demografica I Semestre 2023 

Indagine Locare 

Secondo l’indagine condotta dall’ufficio studi di Locare, Pmi innovativa che si occupa di locazioni immobiliari, nei primi 9 mesi del 2023 il prezzo di un affitto residenziale è aumentato da fine giugno a fine settembre dello 0,9% medio in Italia, passando da 158,4 euro al metro quadrato per anno a 159,8 euro al metro quadrato per anno.

A livello delle principali città l’andamento dei prezzi di locazione nel periodo è stato mediamente più sostenuto, con l’eccezione di Genova, dove le quotazioni subiscono una contrazione di valore marginale.

Palermo

Meno dinamico rispetto alla media delle grandi città il mercato di Palermo dove, da fine giugno, il costo medio di un affitto è aumentato dell’1,3%. A fine settembre, quindi, l’affitto medio nel capoluogo siciliano si aggira sui 100 euro al metro quadrato per anno.

le altre città

Roma

Nella Capitale l’incremento medio del canone di locazione nell’ultimo trimestre è stato del 3,95%, con valori che hanno raggiunto i 187 euro al metro quadrato per anno di media.

Milano

Stranamente rispetto al solito Milano non è la città con la crescita dei canoni maggiore. Sotto la Madonnina gli affitti sono cresciuti del 3,5% in media nel trimestre appena trascorso, per un valore di 273 euro al metro quadrato per anno.

Napoli

Gli affitti nel comune di Napoli sono cresciuti in media del 4%. La città partenopea è in effetti quella dove l’incremento trimestrale è stato maggiore. Il canone d’affitto medio a fine settembre è risultato pari a 161 euro al metro quadrato per anno.

Torino

I canoni a Torino sono cresciuti nel trimestre del 2,45% circa, salendo così a fine settembre a un valore medio di 124 euro al metro quadrato per anno.

Genova

Canoni d’affitto praticamente invariati nel trimestre appena trascorso a Genova. Rispetto a fine giugno scorso, infatti, l’affitto medio è variato solamente del -0,1%, stabilizzandosi a fine settembre attorno ai 100 euro al metro quadrato per anno.

Bologna

Rallenta nel terzo trimestre dell’anno la corsa degli affitti a Bologna, dove i canoni sono aumentati in tre mesi dell’1,45%, dopo che la città, soprattutto durante i primi sei mesi dell’anno, aveva assistito a uno degli incrementi più importanti a livello nazionale. Sotto Garisenda e Asinelli, a fine settembre, il canone medio d’affitto residenziale è di circa 210 euro al metro quadrato per anno.

Firenze

Rialzo medio del 2% per gli affitti residenziali a Firenze nel terzo trimestre dell’anno. Il canone medio ha così raggiunto quota 228 euro al metro quadrato per anno.

Venezia

A Venezia il costo degli affitti è aumentato in media del 3,3% nel periodo da luglio a settembre di quest’anno. Il livello medio raggiunto è quindi pari a 170 euro al metro quadrato per anno.

Cagliari

E’ Cagliari la città capoluogo di Regione dove l’incremento dei canoni d’affitto nel terzo trimestre dell’anno è stato maggiore: +8,6%. A seguito di questo balzo il costo medio di un affitto nella città è pari a 149 euro al metro quadrato per anno.

Per Andrea Napoli, Ceo e founder di Locare,  “Il mercato delle locazioni, a partire dal 2021 ha ripreso a crescere a ritmo serrato dopo lo stop del 2020 provocato dalla pandemia. In particolar modo la crescita è dettata da un lato dal rientro in presenza dei lavoratori fuori sede e degli studenti, e dall’altro dall’aumentata richiesta di chi non riesce ad acquistare a causa della stretta creditizia”. 
“A questo – continua – si deve aggiungere un’offerta in diminuzione dettata dalla decisione di tanti proprietari di rivolgersi al mercato degli affitti brevi per avere un ritorno economico più importante oltre alla possibilità di rientrare in possesso dell’immobile per esigenze personali in tempi molto più rapidi e certi rispetto a quanto normalmente avvenga per le locazioni di lungo periodo”